Bitka o miliardu dolárov o parkovisko v námornom prístave
Vývoj špinavého pozemku na okraji historickej štvrte South Street už desaťročia rozdeľuje obyvateľov. Teraz náš kritik podporuje nový plán.
Druhé ráno som nastúpil na vlak č. 2, aby som skontroloval parkovisko v South Street Seaport Historic District.
V rámci ság s nehnuteľnosťami v New Yorku sa bitka o 250 Water Street (adresa pozemku) približuje tridsaťročnej vojne. Miesto medzi ulicami Pearl a Water zaberá celý zdeformovaný mestský blok v rámci poslednej architektonickej stopy newyorského obchodného nábrežia z 18. a začiatku 19. storočia.
Môžete sa opýtať ako orientačný bod oáza kurióznej Ameriky sa stala súčasťou obrovského povrchového parkoviska, ktoré zanecháva bizarnú krajinu nikoho medzi nízkopodlažnými skladmi z 19. storočia lemujúcimi Water na východe a modernými mrakodrapmi Dolného Manhattanu, západne od Pearlu.
Čiastočnou odpoveďou je, že Pearl, rozšírená ulica, mala vyvýšený vlak, ktorý efektívne ohraničoval užšie, dláždené nábrežné pruhy, takže to znamená okraj alebo hranicu. Ale úplnejšie vysvetlenie zahŕňa dohody, ktoré boli v ten deň oklieštené miestnymi politikmi upokojujúcimi voličov NIMBY, ktorí nechceli, aby ich výhľad na nábrežie blokovala veža na 250 Water.
Inými slovami, je to príbeh z New Yorku.
Ako súčasť okresu spôsobila partia nekonečné bolesti hlavy mestskej komisii pre ochranu pamiatok od označenia oblasti v 70. rokoch 20. storočia. Objavili sa rôzne návrhy na rozvoj nehnuteľnosti. Komisia pred 30 rokmi zareagovala: nedomyslený, nikdy nerealizovaný plán 11-poschodového monolitu – príliš veľký na štvor-, päť- a šesťposchodovú historickú architektúru gruzínskeho a federálneho štýlu, maličký vedľa výškových susedov. O desaťročie neskôr miestni obyvatelia podporili územné plánovanie, ktoré umožnilo rozvoj podobnej veľkosti, čo inhibovalo čokoľvek vyššie bez povolenia mesta.
Teraz si mestskou byrokraciou razí cestu nový návrh.
ObrázokKredit...Spoločnosť Howard Hughes Corporation/SOM
ObrázokKredit...Spoločnosť Howard Hughes Corporation/SOM
ObrázokKredit...Spoločnosť Howard Hughes Corporation/SOM
Na vypočutí komisie pre pamiatky v januári spoločnosť Howard Hughes Corporation, ktorá v roku 2018 kúpila pozemok s rozlohou 48 000 štvorcových stôp za neuveriteľných 180 miliónov dolárov, predstavil schému vyčistiť ortuť pod pozemkom (kedysi to bola továreň na teplomery) a postaviť 1,4 miliardy dolárov, 470 stôp vysoký, zmiešaný projekt. Chris Cooper a tím architektov v Skidmore, Owings & Merrill vytvorili dizajn.
Oni si predstavoval dvojica 38-poschodových obytných veží vyrastajúcich zo šesťposchodového pódia s kancelárskymi, obchodnými a komunitnými priestormi. Usporiadanie pódia a veží bolo pokusom o vyjednanie zložitého, ale kľúčového prechodu medzi námorným prístavom a vyššími modernými budovami bezprostredne okolo neho. Plán počítal s 260 bytovými jednotkami s trhovou sadzbou, ktoré budú obývať veže, spolu s až 100 dotovanými jednotkami pre nájomníkov v priemere 40 percent stredného príjmu oblasti, čo je významný počet v bohatej štvrti.
Počas pôsobenia starostu Billa de Blasia vzácnych pár cenovo dostupné byty boli postavené pod Chambers Street na Manhattane. Medzitým sa stratilo 1 651 dotovaných bytov 2014 keď nájomníci v Southbridge Towers – stredostavovskej výškovej zástavbe Mitchell-Lama zo 60. rokov minulého storočia naprieč Pearl Street od parkoviska (teda hneď mimo historického okrsku) – hlasovali o zaplatení desaťročí verejných dotácií a privatizovať.
Boli to ich názory na nábrežie, ktoré úradníci ušetrili zahrnutím 250 Water do okrsku.
Okrem dotovaných bytov Hughes povedal, že prispeje 50 miliónmi dolárov South Street Seaport Museum , ak by projekt získal schválenie. Múzeum, ktoré okrem iného udržiava nákladnú flotilu starých lodí, bolo založené v 60. rokoch 20. storočia s nefinancovaným mandátom udržiavať dedičstvo nábrežia. Išlo o to, že by mohla získať príjmy z realitných projektov v okrese. Blok 98, ako je tiež známa ulica 250 Water Street, bol už čoskoro vyčlenený ako potenciálne rozvojové miesto.
ObrázokKredit...Archive.org
Ale múzeum nikdy nezískalo očakávané výhody. Stala sa nárazovou figurínou pre neúspešné neoliberálne cvičenie v oblasti kultúrneho sponzorstva. Sériovo zradené mestom, zle obsluhované rôznymi vodcami, je teraz pod schopným riadením, no zredukované na kostrový personál a podporu života.
Oponenti Hughesov navrhovaný vývoj správne poukazuje na to, že komisári Landmarks by nemali zvažovať otázky, ako je cenovo dostupné bývanie alebo múzeum. Využívanie pôdy nie je ich doménou. Toto je pravda.
Komisia, ktorá sa zrodila z trosiek zbúranej stanice v Pensylvánii, posudzuje architektonickú vhodnosť, zámerne vágny umelecký pojem navrhnutý tak, aby izoloval úvahy o estetike a historickom význame od efeméry a peripetií politiky a nehnuteľností. Uskutočňuje sa iba jednotný postup hodnotenia využívania pôdy (ULURP) mesta ak Landmarks najprv schvaľuje výstavbu z estetických dôvodov.
Je toto rozumný systém? To je večná otázka, ktorá pravdepodobne opäť vyvstane v nadchádzajúcich mesiacoch, keď odchádzajúci starosta presadí sporný plán zmeny zóny pre SoHo. Ak je 250 voda tridsaťročná vojna, vyzerá to tak v SoHo Ragnarok .
Bez ohľadu na to nič nebráni verejným rečníkom počas vypočutí Landmarks obhajovať veci, ako je múzeum alebo dostupné bývanie – alebo komisárom, aby si vypočuli tieto argumenty. Práve na to vyzvali desiatky občanov januára a znova o druhé vypočutie o 250 vode tento mesiac . Podobné množstvo kritikov odsúdilo tieto diskusie a obvinilo developera, že stavia nedostatočne vybavené rodiny a múzeum proti dedičstvu okresu.
Bola to úbohá, ale falošná dichotómia. Ak by okolie a dedičstvo morského prístavu definovali len malé budovy, mohol by to byť Woodside, Queens. V reakcii na obavy komisárov sa Hughes, Cooper a jeho kolegovia vrátili na druhé vypočutie so zmenšeným plánom: 27-poschodová, 345 stôp vysoká budova obsahujúca 70 dotovaných bytov. Dve veže boli preč, nahradila ich jediná kĺbová hmota na Pearl Street. Komisári mali stále pochybnosti, takže tretie verejné zasadnutie je teraz naplánované na 4. mája.
Rozumiem obavám a zúrivosti susedov a ochrancov prírody, ale dúfam, že Landmarks Hughesovu žiadosť schváli a návrh prejde kontrolou využitia pôdy.
prečo?
ObrázokKredit...Zack DeZon pre The New York Times
V roku 1960 si David Rockefeller a skupina vedúcich podnikateľov v centre predstavili zbúranie celého námorného prístavu a nahradenie so Svetovým obchodným centrom s rozlohou päť miliónov štvorcových stôp. Dovtedy drsná štvrť, ktorú preslávil spisovateľ Joseph Mitchell oslavoval počas 50. rokov 20. storočia so svojimi slanými povahami, divokými mačkami a otvorenými trhoviskami plnými čerstvých rýb prudko upadol. Jane Jacobs hovorila o občianskych cnostiach obyčajné staré budovy s nízkou hodnotou , ale stále bola mimochodom. Úvodník v The Times podporil Rockefellerov plán ako sľubujúci skvelú budúcnosť pre centrum mesta.
To, že námorný prístav bol napriek tomu ušetrený a dvojičky postavené na opačnej strane ostrova (vymazali ďalšiu starú obchodnú štvrť), bol triumf pre zachovanie.
ObrázokKredit...Getty Images
ObrázokKredit...John Garetti/Getty Images
Okolie však nedosiahlo triumf. Kritik Ada Louise Huxtable, ktorý bojoval za záchranu architektúry morského prístavu, sa už v 60. rokoch obával balzamovania štvrte. Výzvou, napísala vtedy, bolo urobiť z dedičstva mesta fungujúcu súčasť dynamickej vitality a brutálnej krásy tohto zvláštneho a nádherného mesta.
Toto je stále výzva. Dedičstvo zahŕňa oveľa viac ako len tehly a maltu. Počas 80-tych rokov 20. storočia bol námorný prístav vydrhnutý a rozbitý Hughesovým predchodcom spoločnosti Jamesom Rouseom. festivalové trhovisko — dezinfikované nákupné centrum v maske Ye Olde New York, s cieľovým publikom ustráchaných turistov, dvorilo televíznym spotom, ktorých slogan bolo: Kam chodia Newyorčania, aby sa dostali preč z New Yorku.
Newyorčania naozaj vôbec nechodili. Keď bolo bombardované Svetové obchodné centrum, cestovný ruch na Dolnom Manhattane sa vyparil. Potom nastal 9/11. Potom hurikán Sandy, teraz pandémia.
Väčšinou bohatá kohorta dnes obýva radové domy v Seaporte a sklady prerobené na drahé byty. Hughes postavil Mólo 17 , ktorá sa stará o ľudí z Wall Street po práci, ktorí hľadajú špičkové bary, reštaurácie a zábavu. Z dobrého dôvodu Landmarks Conservancy; prezident mestskej časti Manhattan Gale Brewer; zástupkyňa miestnej mestskej rady Margaret Chin; rôzni advokáti bývania; majitelia miestnych obchodov; bývalí komisári pre pamiatky; kultúrne skupiny v centre mesta a černošský obyvateľ Southbridge (ktorý povedal, že je nás menšina, dodal, ak mám byť jasný), všetci sa na poslednom vypočutí vyslovili za rozvoj Hughesa s dotovaným bývaním a peniazmi pre múzeum.
Sarah Carroll, predsedníčka komisie pre pamiatky, pridala svoju implicitnú podporu a poznamenala, že v minulosti komisia podporovala pridanie mnohých súčasných projektov v historických štvrtiach a považovala za vhodné schváliť viac ako tucet nových budov v námornom prístave, spolu s rôznymi strešnými prírastkami a štruktúrami mól. Inde, povedala, komisia schválila supervysokú obytnú vežu na časti pamiatky Dime sporiteľňa miesto vo Williamsburgu v Brooklyne, ktoré vyhodilo prostriedky na obnovu storočnej neoklasicistickej budovy.
In Times Square Dodal by som, že nové mrakodrapy sa podpísali pod obnovu a údržbu starých, významných divadiel.
Aktualizovaný plán Coopera a jeho kolegov, ktorý bude predložený komisii na vypočutí 4. mája, znižuje výšku veže o ďalších 23 stôp. Eliminuje neúspech z pódia a stláča samotné pódium, čím sa jeho rímsa trochu viac vyrovnáva s budovami na Water Street. Po pridaní parapetov sa kancelárske okná pódia viac približujú proporciám okien na fasádach z 19. storočia, ako si to niektorí komisári želali. Iné kúsky architektonickej mikrochirurgie mierne upokojili vežu na panoráme.
Teraz je to solídna budova, nie architektúra s veľkým A. Nakoniec je parkovisko anomálnou dierou na pochybnom okraji. V inej historickej štvrti nie je nič podobné, takže jej transformácia by neznamenala žiadny zrejmý všeobecný precedens. Splnilo by to však prísľub pôvodného plánu pre námorný prístav, keď bol koncipovaný pred viac ako piatimi desaťročiami.
Mestskí úradníci budú musieť Hughesa potlačiť, ak sa návrh dostane do fázy preskúmania využitia pôdy. Budú musieť počuť, ako bude budova navrhnutá, aby sa vyrovnala s klimatickými zmenami. Mali by požadovať prísnejšie záväzky týkajúce sa trvalej cenovej dostupnosti a zálohových platieb pre South Street Seaport Museum. Päťdesiat miliónov dolárov sa zdá byť minimom na zabezpečenie finančnej základne múzea. A pravdou je, že Hughes by mal tie peniaze aj tak darovať, keďže už teraz profituje z blahobytu okresu.
Toto nemusí byť pre nikoho ideálny spôsob, ako vyriešiť mestskú krízu cenovo dostupného bývania alebo financovať kultúrny skúšobný kameň alebo postaviť mrakodrap alebo štvrť.
Jedno je však isté.
Je to lepšie ako parkovisko.
ObrázokKredit...Zack DeZon pre The New York Times