Times Square, Grand Central a zákony, ktoré stavajú mesto

Virtuálna prehliadka sa pozrie na právne bitky a inovácie za 42. ulicou. Náš kritik sa rozpráva s harvardským profesorom Jeroldom S. Kaydenom.

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

Podporovaný



Pokračujte v čítaní hlavného príbehu

Projektanti navrhujú budovy. Inžinieri ich navrhujú. Zákon je však základným architektom a stavebným kameňom New Yorku.

Predtým, ako môžu byť vypracované plány a stavebné čaty môžu začať so zbíjačkou, zákonodarcovia, právnici, verejní zástupcovia a plánovači rozhodnú o tom, ako budú ulice a budovy usporiadané, o rôznych spôsoboch ich využitia a obsadzovania, nehovoriac o tom, kedy a kým.

Približne pol míle medzi Times Square a Grand Central Terminal pozdĺž 42. ulice, srdca Midtown Manhattanu, je obyčajne nadšená obchodom a dochádzajúcimi. Jeho každodenný život, architektúra a hospodárstvo sa v priebehu rokov v nemalej miere formovali v dôsledku legislatívnych a politických manévrov, právnych hádok, nariadení a súdnych rozhodnutí.

Toto je najnovší v séria z (upravené, zhustené) prechádzky po meste . Jerold S. Kayden vyučuje právo a mestské plánovanie na Harvard Graduate School of Design, kde zastáva stoličku pomenovanú po právnikovi, ktorý výrazne ovplyvnil návrh prvej komplexnej legislatívy o územnom plánovaní v New Yorku (a Amerike). Pán Kayden zastupoval sudcu Najvyššieho súdu Williama J. Brennana Jr. a je odborníkom na takzvané verejné priestory v súkromnom vlastníctve. Nezdá sa, že by mu vadilo, že ho označujú ako Pops of POPS.

Zmapoval právne orientovaný itinerár pozdĺž 42. ulice od Times Square po East River, pričom sa zúčastnil OSN, Tudor City a Kevina Roche a Johna Dinkeloo nedávno, s láskou zrenovovaná Ford Foundation , všetky architektonické, ktoré musíte vidieť. Kvôli stručnosti sme sa vopred rozhodli preskočiť ďalšie zrejmé orientačné body, ako je Chrysler Building, New York Public Library a Daily News Building. V prípade, že sme prebrali zákon o využívaní pôdy za jeden semester, kým sme sa dostali do Grand Central, čo sa zdalo dosť na jednu prechádzku, takže v tomto rozhovore sa nedostaneme k žiadnemu z tých obľúbených East Side.

Obrázok Zľava hore Chrysler Building, za ňou Jeden Vanderbilt; Tudor City; budova sekretariátu OSN; Ford Foundation.

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

Naša prechádzka však zaviedla Bryant Park a úplne novú kancelársku vežu s názvom One Vanderbilt, najnovšiu mestskú supervysokú výšku. Pán Kayden navrhol stretnutie (prakticky od Zooma) v The New York Times Building, na Eighth Avenue medzi 40. a 41. ulicou, 52-poschodovom mrakodrape z roku 2007, ktorý navrhol Renzo Piano, s vežou, ktorá spočíva na pódiu okolo uzavretá brezová záhrada. Sivé zásteny vyrobené z keramických tyčí, ktoré oplášťujú dvojplášťovú predstenu, vrhajú do kancelárií budovy pohyblivé geometrické tiene.

Michael Kimmelman Prosím, nehovorte mi, že budova Times porušuje nejaký zákon.

Jerold Kayden Nie, ale vedeli ste, že za svoju existenciu vďačí právnej technike známej ako eminentná doména?

Predpokladám dlhú prechádzku. Eminentná doména: V skutočnosti vláda hovorí súkromnému vlastníkovi: Prepáčte, potrebujeme váš majetok. Niečo vám za to dáme. Ale či sa ti to páči alebo nie, vypadni.

Správne, až na to slovo prepáč. Výmenou za to, čo ústava nazýva spravodlivou kompenzáciou, sa majetok odoberie na nejaké verejné použitie alebo na verejný účel. Sudca William O. Douglas z Najvyššieho súdu napísal v roku 1954 stanovisko, ktoré v podstate povedalo, že verejný účel znamená čokoľvek, čo vláda povie. Niet divu, že eminentná doména má v Spojených štátoch dlhú a veľmi kontroverznú históriu. V 50. a 60. rokoch sa stal obľúbeným miestom pre urbanistov.

Video Načítavanie prehrávača videa

Michael Kimmelman vedie video pešiu prehliadku zaujímavostí 42. ulice na Manhattane.KreditKredit...Karen Hanley / The New York Times

V tom čase boli vyzbrojení, aby zničili nízkopríjmové, menšinové štvrte a nahradili ich diaľnicami alebo neobľúbenými budovami s vežami v parku.

Dnes by ste len ťažko hľadali urbanistu, ktorý by obhajoval využívanie eminentných oblastí rovnakým spôsobom. Ale roky to bolo považované za dobrú stratégiu. Bolo zarážajúce, že v roku 2005, keď Najvyšší súd potvrdil použitie eminentného panstva vo veci Kelo proti City of New London, vyvolalo veľké pobúrenie v celej krajine – pretože v takom prípade bola zabratá pôda so stredným príjmom, nepoškvrnená, biele, rodinné bývanie. V prípadoch, keď nehnuteľnosť obývali chudobní ľudia inej farby pleti, nedošlo k rovnakému rozruchu.

A v prípade Times Building?

Celá táto oblasť je výsledkom 13-akrov projekt obnovy mesta , ktorá sa opierala o eminentnú doménu. Roky boli rôzne plány na vyčistenie 42. ulice, ktoré prichádzali a odchádzali. Nakoniec, New York State Urban Development Corporation a potom Empire State Development Corporation, využili eminentnú doménu, aby nahradili to, čo považovali za zničené nehnuteľnosti, za zábavné a kancelárske veže vhodné pre rodiny. Bolo podaných takmer 50 žalôb, z ktorých niekoľko tvrdilo, že eminentná doména neslúži verejnému blahu, ale slúži len na odobratie majetku jednému súkromnému vlastníkovi a jeho odovzdanie inému súkromnému vlastníkovi, ktorý bude zarábať sakra veľa peňazí. z nového vývoja.

Obrázok

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

Obrázok

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

Obrázok

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

Takže ste kritikom úsilia o prestavbu.

Nie. Existuje veľa romantikov, ktorí sa stále obzerajú za tým, čím Times Square a 42. ulica bývali v 60. a 70. rokoch a tvrdia, že práve tento druh divokosti urobil New York tým, čím bol. Rebecca Robertsonová, bývalá prezidentka projektu 42nd Street Development Project, ktorá je veľmi pozoruhodná, premýšľavá osoba, sa na vás bude pozerať s oceľovými očami, ak prednesiete tento argument a poukážete na to, že na detskej prostitúcii nebolo nič romantické, čo bolo jedným z veľa zločinov sa odohráva na 42. ulici pred prestavbou.

Samozrejme, jediné dve možnosti neboli Disney alebo detská prostitúcia. Jednou pretrvávajúcou otázkou však je, či k zmene aj tak mohlo dôjsť – či ju bolo možné dosiahnuť postupne, bez eminentnej domény, povedzme agresívnejším využívaním prezónovania.

Je to jeden z tých nezodpovedateľných kontrafaktov. Súdne spory spôsobili oneskorenia, takže sa ukázalo, že zmena bola postupná, čo bolo dobré, pretože niektoré plány skorej obnovy, ako napríklad plán Johnson/Burgee, boli zamietnuté.

V polovici 80. rokov Philip Johnson a jeho partner John Burgee navrhli premeniť Times Square na akýsi antiseptický kancelársky park so štyrmi postmodernými kancelárskymi vežami a obrovskou sochou jablka od Roberta Venturiho a Denise Scott Brown. To by mohla byť prestrelka, ale nemôžem povedať, že to, s čím sme skončili, je veľmi atraktívne alebo zdravé.

Keď už hovoríme o zdravom, zaujímavým problémom, ktorý sa objavil, bolo, kam sa podeli podniky v oblasti zábavy pre dospelých. Mesto sa rozhodlo uzákoniť to, čo niektorí z nás v oblasti využívania pôdy označujú ako erotogénne zónovanie: zákaz využívania zábavy pre dospelých z obytných oblastí, niektorých výrobných a obchodných štvrtí, pričom sa vyžaduje, aby ich umiestnenie nebolo bližšie ako 500 stôp od škôl, denných centier. , bohoslužobné domy. Toto nariadenie bolo napadnuté z ústavných dôvodov, pretože zábava pre dospelých má tiež práva podľa prvého dodatku o slobode prejavu. Na inú, súvisiacu poznámku, pamätáte si spor o Elmos a desnudas na Times Square?

V roku 2015 starosta Bill de Blasio pobavil vtedajšieho policajného komisára Billa Brattona. nápad na vytrhnutie pešie námestia z éry Bloombergu – napriek ich popularite a skutočnosti, že podporili podnikanie a znížili počet dopravných nehôd – pretože prilákali niektorých neposlušných kostýmovaných pánov a žien s polonahými farbami na telo. Údajne bol antisemitský Elmo chváli sa vonku Toys R Us a Cookie Monster strčil do 2-ročného dieťaťa.

Elmo a Cookie Monster majú tiež právo na slobodu prejavu, ktoré môže mesto regulovať vyhlásením, kde môžu pôsobiť v rámci určených zón. Podľa ústavy môže vláda povedať: Tu môžete hovoriť, tam nie. Môžete to urobiť v túto hodinu, ale nie v tú hodinu, môžete hovoriť normálnym hlasom, ale nepoužívať roh. Ale musí to byť rozumná regulácia.

Obrázok

Kredit...Bettman Archive/Getty Images

Obrázok

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

Obrázok

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

Obrázok

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

V roku 2011 sa Demonštranti Occupy Movement v parku Zuccotti , na Dolnom Manhattane, nesmeli používať rohy, a tak zaviedli telefónnu hru, v ktorej frázu po fráze opakovali reč prednesenú na jednom konci parku, aby ho ľudia mohli počuť na druhom konci.

Na Zuccotti Parku je mimochodom zaujímavé, že to nie je mestský park; ide o verejný priestor v súkromnom vlastníctve, POPS, čo znamenalo, že si nikto nebol skutočne istý, či a ako sa na tento majetok vzťahuje klauzula o slobode prejavu prvého dodatku.

POPS, čo znamená vnútorné alebo vonkajšie priestory, ktoré súkromní developeri sľúbili poskytnúť a udržiavať ako verejné vybavenie výmenou za právo postaviť väčšie budovy.

presne tak. K niekoľkým z nich sa dostaneme na 42. ulici. Poďme na východ do Bryant Parku, súkromného mestského verejného parku, o ktorom si myslím, že je fér povedať, že v 70-tych a 80-tych rokoch sa väčšina ľudí k smrti bála ísť do neho, pretože to bol drogový raj a nebezpečný. .

Zhoršené dizajnovými prvkami, ako je stavanie na podstavci a tienenie živými plotmi.

Začiatkom 80. rokov Andrew Heiskell, predseda New York Public Library, vedľa, s podporou Rockefeller Brothers Fund a ďalších, vytvoril Bryant Park Restoration Corporation – teraz už len Bryant Park Corporation – ako nezávislú organizáciu. ziskovú organizáciu pod vedením Dana Biedermana a priviedli Williama Hollingswortha Whytea.

Holly Whyte, sociologička a urbanistka. Navrhol zbaviť sa prekážajúcich živých plotov, rozšíriť schody zo Šiestej Avenue, nainštalovať pohyblivé stoličky, vianočný trh a v zime klzisko. Andrew Manshel, ktorý pracoval na parku a napísal a kniha o tom, nazýva to triumf malých nápadov.

Obrázok

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

Obrázok

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

Obrázok

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

Jane Jacobs dostane všetku hru, ale Holly Whyte si zaslúži byť oslavovaný viac ako on. Toto všetko sa stalo koncom 80-tych a 90-tych rokov, približne v rovnakom čase, ako sa objavilo legálne vytvorené vozidlo s názvom Business Improvement District alebo BID, ktoré Biederman objavil na ulici pri Grand Central Terminal. Spoločnosť Bryant Park Corporation prevzala niektoré z charakteristík BID, čo znamená súkromnú neziskovú organizáciu, ktorá spravovala park.

Ide o to, že v Bryant Parku fungoval súkromný manažment. Ale nie vždy, ako je to v prípade rôznych POPS.

Ako 120 Park Avenue, pôvodne známa ako Philip Morris Building, len kúsok od bloku.

Obrázok

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

Oproti Grand Central sa nachádza žulová doska od Ulricha Franzena z roku 1982 s tvrdou kolonádou a dvojitou vstupnou halou, v ktorej bývala pobočka Whitney Museum.

Úrad mestského kontrolóra Scott Stringer urobil pred niekoľkými rokmi štúdiu všetkých asi 330 budov so súkromnými verejnými priestormi a zistil, že zhruba polovica nie je v súlade so zákonom. V tomto prípade dalo mesto developerovi právo postaviť ďalších 50 000 štvorcových stôp výmenou za to, že verejnosti poskytne bezplatný prístup k umeniu z Whitney a pravidelný program výstav a poludňajších predstavení v tomto prízemnom priestore. Ale Whitney už roky nemá s budovou nič spoločné.

Sme na Grand Central Terminal, čo je prechádzka sama o sebe. Keď sa pokúšam opísať občiansku a kultúrnu hodnotu architektúry, niekedy dávam do kontrastu vstup do Grand Central, veľkej vstupnej brány do mesta, so zážitkom z príchodu do rathole to je Penn Station .

Grand Central je majstrovské dielo v štýle Beaux-Arts, ale pre podskupinu idiosynkratických ľudí známych ako právnici v oblasti využívania pôdy a pamiatkari je rovnako uctievané ako predmet jedného z najdôležitejších ústavných rozhodnutí, aké kedy vydal Najvyšší súd. Prípad bol Penn Central Transportation Company v. New York City v roku 1978 a vyrástol zo zákona o ochrane pamiatok mesta.

Obrázok

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

Obrázok

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times

Pre historický kontext: čiastočne v reakcii na verejné pobúrenie po zbúraní pôvodnej, finančne ťažko skúšanej, ale architektonicky slávnej Penn Station v roku 1963 od McKim, Mead & White, mesto uzákonilo to, čo sa ukázalo ako celoštátne transformačný zákon o pamiatkach.

V rámci ktorej bola zriadená komisia na označovanie pamätihodností a historických štvrtí. A ak bola vaša budova označená za orientačný bod, okrem toho, že ste dostali túto poctu, ste zistili, že už nemôžete budovu meniť bez povolenia komisie. V roku 1967, dva roky po prijatí zákona o pamiatkach, komisia označila Grand Central Terminal za medzník. O rok neskôr sa majiteľ Penn Central rozhodol uzavrieť zmluvu s developerom na výstavbu kancelárskej veže na vrchole terminálu; Za jeho architekta bol najatý Marcel Breuer.

Obrázok

Kredit...Archív Bettmann/Getty Images

V skutočnosti boli komisii predložené dva návrhy, nie?

Áno. Jeden v podstate zničil terminál. Druhá zachovala fasádu, ale s vežou nad ňou. Oboch komisia zamietla. Penn Central teda podal žalobu, v ktorej tvrdil, že podľa klauzuly o spravodlivom odškodnení v Ústave Spojených štátov amerických bol majetok skutočne odobratý spoločnosti, pretože Penn Central bolo zabránené zarobiť 3 milióny dolárov ročne, ktoré developer sľúbil zaplatiť Penn. Centrálne výmenou za právo postaviť vežu.

V roku 1978 sudkyňa Brennanová z Najvyššieho súdu Spojených štátov amerických napísala názor, ktorý potvrdil ústavnosť zákona o ochrane pamiatok a uviedol, že zákon o pamiatkach slúžil dôstojnému verejnému účelu. Dospel k záveru, že hoci zákon nepopierateľne znížil hodnotu majetku Penn Central, stále ponecháva spoločnosti primeranú návratnosť za existujúce využitie terminálu. V skutočnosti, povedal, spoločnosť nemala ústavne nárok na špekulatívnu hodnotu spojenú s výstavbou novej veže nad terminálom.

Vďaka čomu sa tisíce budov a historických miest zachovali pre potomkov, ktorí pretvorili New York a modernú Ameriku. Brennanovej názor mal na mesto za posledných 40 rokov väčší vplyv ako práca ktoréhokoľvek architekta alebo plánovača. Rozhodnutie však tiež znamenalo, že je ústavou, že mesto môže znížiť hodnotu vášho majetku a nemusí vám to nevyhnutne dlžiť.

Michael, máš predpoklady stať sa vynikajúcim ústavným právnikom.

Chýbalo mi moje volanie.

V tom čase Penn Central vlastnil ďalšie lokality v okolí, na ktoré mohol previesť práva na vývoj, čo viedlo sudcu Brennana k záveru, že spoločnosť by mohla získať ďalšie finančné výhody.

Čitatelia, ktorí nie sú ponorení do úplne strhujúcich detailov územného plánovania, teda chápu, že v určitých prípadoch majitelia, ktorí nedajú maximálne na to, čo územné plánovanie umožňuje konkrétnemu pozemku, predať nevyužitú plochu susediacej lokalite.

Správny. Mesto nedávno schválilo zmeny zón, ktoré umožňujú prevod alebo predaj určitých práv na rozvoj v rámci 80-blokovej štvrte okolo Grand Central. Majitelia môžu v okrese stavať aj väčšie budovy, ak zabezpečia dopravnú infraštruktúru a zlepšenie verejných priestorov. Takto získame One Vanderbilt.

Inzerované ako komerčná budúcnosť Midtown East. Najnovšia novinka v okolí. Práve otvorená 1 400 stôp vysoká kancelárska veža hneď vedľa Grand Central, vyvinutá spoločnosťou SL Green Realty, navrhnutá Kohnom Pedersenom Foxom spôsobom, ktorý umožňuje výhľad na terminál na úrovni ulice a tiež vývrtky na vrchu kývol smerom k neďalekej korune Chrysler Building. Developeri minuli v rámci dohody s mestom 220 miliónov dolárov na prístup k vlakom, nové námestie a ďalšie verejné vybavenie, ktoré sľubujú zachovať.

S toľkými očami na tejto stránke by som bol prekvapený, keby svoj sľub nedodržali.

A ak nie?

Preto máme právnikov.

Obrázok

Kredit...Zack DeZon pre The New York Times